03 Lug Cenni sulla nuova disciplina in materia di condominio a partire dal 1.1.2014
A partire dal 1.1.2014 é entrato in vigore il nuovo codice civile, il quale rinnova una disciplina come quella in materia di condominio. La precedente era collocata fuori dal codice in quanto contenuta nella legge 72/1994 ed in altri provvedimenti normativi.
E’ interessante riassumere alcuni punti di questa nuova regolamentazione.
In primo luogo, alcune novità riguardano gli obblighi che ricadono in capo alla associazione dei proprietari, la quale nel diritto ceco, è bene ricordarlo, a differenza di quello italiano “…. è una persona giuridica costituita per garantire la gestione dell’edificio e del suolo. Perseguendo il suo scopo, l’associazione di proprietari è capace di assumere diritti ed doveri” (art. 1199 nuovo codice civile).
Questo ha riflessi pratici: se in Rep. Ceca l’ associazione dei proprietari può, per esempio, stipulare un contratto, in Italia gli obblighi dell’intero condominio vengono accettati dall’amministratore, il quale agisce in nome e per conto del condominio. Il fatto che in Rep. Ceca l’associazione dei condomini abbia personalità giuridica certamente aiuta la chiarezza e la certezza dei rapporti giuridici.
Si diceva dei nuovi obblighi imposti dal codice civile del 2014: uno di questi é quello di uniformare il proprio statuto alla nuova normativa. In proposito valga la considerazione che se la vecchia normativa aiutava i redattori degli statuti condominiali mediante un “modello” da prendere a riferimento , il nuovo codice civile non offre nulla di tutto questo ma impone una adattamento del vecchio al nuovo entro 3 mesi dalla entrata in vigore del codice.
Una altra significativa novità é che la forma dello statuto condominiale: ora serve un atto pubblico (verbale notarile) con l’obbligo, altresì, di depositare eventuali modifiche statutarie (sempre contenute in un verbale notarile) presso il registro delle associazioni dei proprietari. Circa le modifiche dello statuto, l’assemblea dei proprietari decide a maggioranza semplice dei presenti calcolata in base alla ampiezza della quota di proprietà, salvo il caso in cui lo statuto non preveda un quorum più elevato (la disciplina precedente prevedeva una maggioranza dei ¾ dei voti dei presenti). I nuovi statuti dovranno, entro due anni, contenere espressamente la locuzione “společenství vlastníků” (in italiano, associazione di proprietari), accanto al nome vero e proprio del condominio. La precedente disciplina si limitava ad imporre l’uso di una generica “společenství” (associazione).
Qualora l’associazione di proprietari non sia stata già costituita (si pensi agli edifici di nuova costruzione, successiva all’entrata in vigore del codice 2014), essa viene costituita dai proprietari delle unità quando esistono almeno cinque unità di cui almeno tre sono di proprietà di tre proprietari diversi. Tutto questo entro e non oltre la costituzione del diritto di proprietà della prima unità ceduta.
Può essere utile sapere che il codice, al fine di superare l’eventuale inattività dei proprietari nella costituzione dell’associazione dei proprietari, prevede come sanzione il fatto che non sarà iscritto il diritto di proprietà di un’altra unità ceduta nel registro pubblico qualora non venga documentata l’omologazione dell’associazione di proprietari (l’omologazione presuppone la costituzione dell’associazione dei proprietari). Questa disposizione non si applica per l’acquisto dell’unità da parte del primo proprietario. L’art. 1199 specifica poi che, qualora l’edificio abbia meno di cinque unità, l’associazione di proprietari possa essere costituita se approvato da tutti i proprietari delle unità.
Infine, é utile svolgere lo sguardo alla disciplina delle votazioni in assemblea. Per quanto riguarda queste, l’associazione è costituita da tutti i proprietari delle unità. Ognuno di loro possiede un numero dei voti corrispondente “al volume della propria quota sulle parti comuni”. L’associazione è in grado di deliberare legalmente se sono presenti i proprietari delle unità che possiedono “la maggioranza di tutti i voti”. Per adottare la delibera si richiede l’approvazione della “maggioranza di tutti i voti dei proprietari delle unità presenti”, salvo che lo statuto o la legge richiedono il numero dei voti maggiore.
Se l’assemblea non é in grado di deliberare legalmente, sono diverse le soluzioni tra ordinamento italiano e ceco. Mentre il primo permette di far svolgere la c.d. assemblea di seconda convocazione, quello ceco ha scelto il procedimento della votazione per iscritto (“per rollam”). Infatti si prevede che qualora l’associazione convocata non sia atta a deliberare, la persona autorizzata a convocare l’assemblea possa chiedere, in forma scritta ed entro un mese dalla data in cui è stata convocata la riunione, che i proprietari delle unità decidano sulle stesse materie anche al di fuori della sede della riunione (appunto, per iscritto). Si tratta di procedura che deve essere prevista dallo statuto condominiale, recita il nuovo codice civile.
La proposta deve contenere la proposta della delibera, i documenti necessari per la sua valutazione o l’informazione dove sono pubblicati ed il termine entro il quale il proprietario dell’unità deve esprimersene. S’intende che il termine scade entro quindici giorni qualora lo statuto non preveda un periodo di tempo più lungo. Affinché la delibera sia valida, si richiede che la decisione del proprietario dell’unità indichi anche il giorno, il mese e l’anno in cui è stata presa e la firma autografa sul foglio che contiene la versione completa della proposta della delibera.
L’organo amministrativo comunica in forma scritta ai proprietari delle unità il risultato della votazione e, se è stata accolta la delibera, gli comunica anche tutto il contenuto della delibera stessa. Qualora l’organo amministrativo non proceda senza indugio, la comunicazione può essere fatta da colui che ha presentato la delibera a spese dell’associazione di proprietari.
(aggiornamento al: luglio 2014)