24 Ago Contratto di locazione ad uso abitativo: abrogato il divieto di inserire penali contrattuali a carico dell’inquilino
L’art. 2239 del codice civile, con riferimento al contratto di locazione ad uso abitativo, recitava che «non vengono prese in considerazione le disposizioni che impongono al conduttore l’obbligo di pagare al locatore una penale contrattuale nonché le disposizioni che impongono al conduttore un altro obbligo palesemente sproporzionato».
A partire dal 1.7.2020 è entrata in vigore la legge n. 33 del 2020 che apporta modifiche ad alcune disposizione del codice civile ceco e, tra queste, vi è proprio il citato articolo 2239. Esso ora semplicemente recita che «non vengono prese in considerazoni le disposizioni che impongono al conduttore un obbligo palesemente sproporzionato».
In altre parole è stata abrogata la prima parte che conteneva il divieto di imporre all’inquilino delle penalità contrattuali.
Pertanto ora è possibile inserire nel contratto delle penalità contrattuali tuttavia sussisterà il limite della proporzionalità. Tale limite è meglio specificato nell’art. 2254 c.c., anch’esso modificato dalla novella apportata dalla legge 33 del 2020, il quale ora recita che qualora le parti concordino che il conduttore deve versare una cauzione monetaria al locatore, pagare il canone ed adempiere ad altre obbligazioni derivanti dalla cauzione, o qualora concordino una penale contrattuali in caso di violazione di tali obblighi, la cauzione e il diritto al pagamento della penale contrattuale non possono superare complessivamente tre volte l’importo del canone mensile.
In generale, al fine di tutelare i diritti del proprietario, gli esperti ritengono maggiormente opportuno predisporre una cauzione nell’importo massimo possibile (cioè 3 volte il canone mensile) e non negoziare penali contrattuali. In caso di penali contrattuali sussiste il rischio che l’inquilino non sia in grado di pagarle mentre la cauzione risulta già incassata al momento della stipulazione del contratto. Tuttavia, è necessario ricordare il diritto dell’inquilino agli interessi su tale garanzia almeno fino al tasso ufficiale.