16 Gen Quando l’inquilino ha diritto ad una riduzione del canone?
Il codice civile consente all’inquilino, al verificarsi di determinati fatti, di chiedere al proprietario una riduzione dell’importo del canone. Il primo caso (2233 c.c.) si verifica quando il locatore che cerca un nuovo inquilino disturba “in maniera rilevante” il locatore. Infatti, nel periodo di tre mesi prima della fine del contratto di locazione, se la data di fine del contratto di locazione è nota alle parti, l’inquilino deve consentire alla persona interessata a prendere in locazione l’appartamento di accedevi nella misura necessaria ai fine di esaminare il gradimento circa l’appartamento. Nel corso dell’acceso devono essere presenti sia il locatore sia l’inquilino; il locatario deve comunicare la visita con sufficiente anticipo. Tuttavia se tali visite, svolte secondo i criteri sopra illustrati, provocano disturbi „rilevanti“ all’inquilino, quest’ultimo è legittimato a chiedere una riduzione del canone. Analogamente l’inquilino è legittimato a chiedere una riduzione del canone (2219) se l’attività che provoca disturbi rilevanti è conseguenza degli accessi all’appartamento che il locatore gli comunica e che poi effettivamente svolge al fine di compiere le riparazioni necessarie che il codice, come noto, impone al locatore. Se dette ispezioni provocano un disturbo, si badi….”rilevante”, l’inquilino potrà avanzare una riduzione del canone. Il terzo caso (2210) riguarda sempre l’ambito delle riparazioni. Se, durante il contratto di locazione bisogna eseguire delle riparazioni necessarie, che non possono essere rinviate a dopo la cessazione del contratto di locazione, l’inquilino deve sopportare tali riparazioni, anche se l’esecuzione della riparazione gli causerà difficoltà o limiterà l’uso dell’appartamento. Tuttavia se la riparazione richiede un tempo irragionevolmente lungo rispetto alla durata della locazione (si pensi, ad esempio, ad una locazione a tempo determinato della durata di 3 mesi a fronte di una riparazione che dura 1 mese) o se la riparazione rende l’uso della proprietà più difficile del solito (senza renderne impossibile l’uso, s’intende), l’inquilino ha diritto ad una riduzione sul canone in base alla durata della riparazione e alla sua portata. Il quarto caso di riduzione del canone si verifica quando (2207-2008 c.c.) l’inquilino informa nei modi e nei tempi dovuti il locatore di un vizio, che il locatore dovrebbe eliminare, e tuttavia il locatore non lo elimina tempestivamente talché l’inquilino usa con difficoltà il bene locato. L’inquilino avrà diritto ad un congruo sconto sul canone oppure, in alternativa, potrà provvedere lui stesso alle riparazioni ed esigere il risarcimento delle spese intenzionalmente sostenute. Tuttavia, se il difetto complica notevolmente l’uso o lo rende del tutto impossibile, il locatario ha il diritto a non pagare il canone oppure può sciogliere il contratto senza preavviso. Si badi come le spese sostenute dall’inquilino per il motivo di cui sopra, ovverosia per eliminare il vizio a cui non ha provveduto il locatore, può essere compensato con l’importo del canone di un mese o, se il periodo di locazione è inferiore, fino a concorrenza dell’importo del canone di locazione.
Il quinto caso riguarda il caso (2212 c.c.) in cui un terzo fa valere un diritto di proprietà o di altro tipo sull’appartamento o ne richiede il rilascio. Il conduttore deve comunicare questa pretesa altrui al locatore che, per legge, deve fornire al conduttore una protezione sufficiente. Ebbene, l’inquilino, se disturbato nell’uso della proprietà o altrimenti influenzato dalle azioni di terzi, ha diritto a una riduzione ragionevole sulla canone se ha informato il locatore di tali azioni da parte di terzi.