Quale parametro legale determina l’ammontare del canone?

23 Gen Quale parametro legale determina l’ammontare del canone?

Non è molto noto che, nel caso in cui esista un disaccordo tra le parti circa l’ammontare del canone, il locatore ha un parametro a cui riferirsi per determinarlo e che detto parametro viene fissato nel codice civile (2246 c.c.):  il locatore è legittimato a chiedere lo stesso ammontare del canone previsto abitualmente per le locazioni di appartamenti simili, alle stesse condizioni contrattuali e nello stesso luogo e tempo della stipula del contratto. Proviamo a esplicitare meglio questo parametro facendo riferimento al regolamento n. 453 del 2013 che determina i criteri per individuare il canone abitualmente praticato in una zona.

Nel negoziare l’affitto, l’inquilino e il proprietario devono tenere conto, in particolare, di quanto segue:

1. Il metodo di costruzione della casa e dell’appartamento: in particolare la distinzione se l’appartamento si trova in una casa bifamiliare, in una casa a schiera standardizzata, in una casa bifamiliare, o in un condominio. Altre varianti della caratteristica sono, ad esempio, l’ubicazione dell’appartamento all’interno dell’edificio, l’entità della luce solare o dell’ombreggiamento
2. La dimensione dello spazio abitativo: di norma, l’importo del canone della locazione al metro quadrato degli appartamenti più piccoli è superiore a quello degli appartamenti di superficie maggiore. Si devono quindi documentare affitti comparabili da appartamenti di dimensioni simili. Per riconoscere la comparabilità, è necessario che anche la superficie totale degli appartamenti sia determinata secondo la stessa definizione. Sebbene le superfici di terrazzi, balconi, logge o cantine, che non siano locali, non possano essere comprese nella metratura dell’appartamento, è possibile includerle se comprese anche in appartamenti comparabili.
3. Le dotazioni dell’appartamento: il riscaldamento locale con combustibili solidi, la possibilità di riscaldare solo alcuni ambienti, l’impossibilità di accedere all’acqua calda, l’assenza di servizi e attrezzature di base (wc o bagno o angolo doccia) nell’appartamento, l’esistenza di più bagni, l’esistenza di più servizi igienici, l’esistenza di diversi armadi a muro, una cucina attrezzata con un blocco cucina, rivestimenti per pavimenti di eccezionale qualità, l’esistenza di una dispensa, di spazio guardaroba, di una lavanderia, nonché di un balcone, terrazza o loggia, l’esistenza di un ascensore, di locali interrati o mansardati accessibili agli inquilini
4. Lo stato dell’edificio e dell’appartamento  (ascensore, reception, servizi disponibili, possibilità di parcheggio)
5. La posizione la posizione dell’immobile in termini di ubicazione (centro o periferia del paese), gli edifici circostanti (complesso residenziale, zona residenziale), il verde, i servizi di trasporto, i servizi in genere (medico, ufficio postale, scuola, negozi, ristoranti). Un notevole ruolo gioca l’ubicazione dell’immobile in termini di carico ambientale delle emissioni (sostanze chimiche, polvere e rumore, ecc) cioè se l’immobile si trova in prossimità di strade trafficate, ferrovie, o al contrario vicino a strade o piazze tranquille, se include un balcone, una loggia o una terrazza.