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30 Gen Aumento del canone: meglio disciplinare la materia nel contratto, specie se si tratta di un contratto a tempo indeterminato
Il codice civile ceco stabilisce che le parti “possono” concordare l’aumento annuale del canone. In altre parole non è un obbligo. Tuttavia, specie nel caso di un contratto di locazione a tempo indeterminato, è opportuno concordare i termini dell’aumento del canone già nel contratto stesso per evitare successivamente spiacevoli trattative sull’aumento. Una soluzione diffusa è l’inserimento dell’inflační doložka (clausola di inflazione) per cui l’andamento del canone rifletterà l’andamento dell’inflazione. Per la validità della suddetta clausola, è essenziale che si scriva in base a quale indice concretamente l’inflazione verrà calcolata. Per esempio, si potrà prendere come riferimento quello pubblicato periodicamente dall’Ufficio statistico ceco. Inoltre, le parti dovranno concordare a partire da quale data avverrà l’aumento del canone (es. a partire dal 15 febbraio di ogni anno). Nel caso di contratti stipulati a tempo determinato, ad esempio per la durata di un anno, l’inserimento di una clausola per determinare l’aumento del canone perde rilievo. Il motivo è intuitivo: al termine del contratto il locatore proporrà in sede di rinnovo il nuovo ammontare del canone. Se l’inquilino desidera continuare a vivere nell’appartamento dopo la scadenza accetterà il suddetto aumento, diversamente cercherà un altro appartamento.
Ma cosa succede se nel contratto le parti non hanno concordato l’aumento del canone oppure non lo hanno escluso esplicitamente ? Una prima soluzione, di immediata evidenza, è quella di aggiungere una addendum al contratto per disciplinare questo aspetto contrattuale. Nulla lo vieta. In mancanza viene in soccorso l’art. 2249 c.c., unitamente al regolamento governativo n. 453/2013, il quale stabilisce la procedura che il locatore deve rispettare qualora decida unilateralmente di aumentare il canone di locazione. La procedura può essere sintetizzata come segue: il locatore deve consegnare all’inquilino una proposta scritta di aumento del canone. Se l’inquilino non risponde alla proposta (oppure risponde negativamente) entro 2 mesi dalla consegna della proposta, il proprietario può adire il tribunale entro i successivi 3 mesi. Se non agisce in tribunale, perde il diritto di ottenere l’aumento. Oppure se agisce ma tardivamente e l’inquilino in giudizio eccepisce tale tardività, ugualmente il locatore perde il diritto ad ottenere l’aumento. Qualora invece l’inquilino accettasse la proposta del locatore di aumento del canone (accettazione da manifestare sempre entro i 2 mesi), pagherebbe il nuovo importo a partire dal terzo mese solare successivo alla consegna della proposta. Questa è la procedura. Ma esistono dei limiti sostanziali all’aumento ? Certamente. Il locatore ha il diritto di proporre un aumento del canone fino all’ammontare abitualmente richiesto in quel preciso luogo in cui si trova l’immobile a patto che tale aumento, assieme agli aumenti avvenuti negli ultime tre anni, non superi il 20% del canone da aumentarsi.
Quindi se il canone al primo anno è di 10.000 CZK e, dopo un anno, viene aumentato di 1.000 CZK e poi ancora, dopo un anno, viene nuovamente aumentato di altre 1000 CZK, nel terzo anno non ci potrà essere alcun nuovo aumento in quanto ciò comporterebbe il superamento della soglia del 20% di aumento (tale soglia è pari a 2000 CZK, cioè proprio il 20% di 10.000 CZK) negli ultimi tre anni. I più attenti avranno notato che, a livello sostanziale, il riferimento è all’ammontare abitualmente richiesto in quel preciso luogo in cui si trova l’immobile. Ebbene, viene in soccorso il citato regolamento governativo n. 453 del 2013 [si veda: 3. Quale parametro legale determina l’ammontare del canone ?] che fissa criteri che devono essere seguiti per individuare il prezzo abitualmente richiesto in un preciso luogo. Si badi come questo regolamento sarà preso in considerazione dal tribunale qualora venisse adito dal proprietario quando l’inquilino non ha accettato l’aumento unilateralmente proposto dal locatario. Il giudice nominerà un perito che, esaminato l’immobile in cui si trova l’appartamento, farà applicazione al caso concreto dei criteri di cui al regolamento 453 del 2013 per pervenire a determinare l’aumento da suggerire al giudice per dirimere la lite.