20 Mar La cessazione del contratto di locazione
La cessazione del contratto di locazione ad uso abitativo è regolata dagli articoli 2285 e seguenti del Codice civile. Tuttavia, il contratto di locazione può essere risolto anche in altri modi: a) il conduttore e il locatore diventano la stessa persona (cioè il conduttore acquista l’appartamento), b) si verifica la morte del conduttore il cui diritto di locazione non viene trasferito a nessun’altro, c) per mutuo accordo tra conduttore e locatore.
Con la cessazione del contratto di locazione, avviene la consegna dell’appartamento. La legge non preveda l’obbligo di consegnare l’appartamento a fronte di un protocollo di consegna, tuttavia è meglio redigerlo indicando: 1) lo stato in cui l’inquilino consegna l’appartamento al proprietario (se con o senza difetti), 2) lo stato dei contatori alla data della consegna (cioè lo stato del contatore dell’acqua, dell’elettricità, del gas, ecc.), 3) lo stato delle attrezzature dell’appartamento e 4) IL
Attenzione che esiste una proroga “automatica” della durata del contratto di locazione a tempo determinato (2285) se l’inquilino continua a utilizzare l’appartamento per almeno tre mesi dopo la data di scadenza del contratto e il locatore non invita l’inquilino ad andarsene entro tale periodo. Il contratto si intende prorogato per lo stesso periodo precedentemente concordato, ma non oltre i due anni.
Si badi poi come gli articoli 2298 e 2299 del Codice civile regolano le modalità di risoluzione del contratto di locazione di un appartamento c.d. aziendale ovverosia il contratto è stato concordato in relazione all’attività lavorativa dipendente, all’esercizio di una carica (es. amministratore di una società).
Tornando alla locazione ad uso abitativo, non aziendale, oltre alle ipotesi sopra analizzate, il modo più comune per porre fine alla locazione è quello di dare un avviso di scioglimento della locazione (vypověd). Sia il locatore che l’inquilino possono dare un preavviso, ma in entrambi i casi il preavviso deve essere scritto e notificato alla controparte. Il periodo di preavviso decorre dal primo giorno del mese solare successivo a quello in cui l’altra parte ha ricevuto l’avviso. Il locatore, quando esercita il diritto di sciogliere il contratto, deve avvisare il conduttore della facoltà di: a) poter sollevare eccezioni contro lo scioglimento, b) di poter far riesaminare ad un tribunale la legittimità dello scioglimento. Si tratta di due avvertimenti che obbligatoriamente devono essere contenuti nella lettera di scioglimento, pena la sua invalidità.
Vediamo quando l’inquilino può sciogliere il contratto di locazione:
- Se si tratta di un contratto a tempo indeterminato può risolvere il contratto senza fornire una motivazione, ma dando un preavviso di 3 mesi (2231)
- Se si tratta di un contratto a termine se le circostanze fondamentali che lo hanno indotto a firmare il contratto sono palesemente mutate al punto che non si può chiedergli ragionevolmente di continuare nella locazione (2287). Si pensi alla nascita di un bambino che rende l’appartamento troppo piccolo o il trasferimento per motivi di lavoro in un’altra città.
- Indipendentemente dalla durata della locazione, se il conduttore, senza sua colpa, non possa in alcun modo utilizzare l’appartamento, allora può recedere senza preavviso (2227) oppure, analogamente, può recedere senza preavviso se il locatore non elimini i danneggiamenti o i difetti che non siano colpa del conduttore.
Passando ad analizzare la posizione del locatore, costui può recedere in questi casi:
- Nel caso di locazione a tempo indeterminato, il locatore, dando un preavviso di tre mesi, può sciogliere il contratto se l’appartamento deve essere usato da lui o dal sui coniuge che intende abbandonare il nucleo famigliare ed è stata presentata la domanda di scioglimento del matrimonio o il matrimonio è stato sciolto oppure se l’appartamento serve ad un suo parente o a un parente del suo coniuge in linea retto o in linea collaterale di II grado (2288)
- Indipendentemente dalla durata del contratto di locazione, può recedere, dando un preavviso di tre mesi, in caso di „violazione grave” da parte del conduttore dei suoi doveri derivanti dalla locazione [L’inquilino subaffitta l’appartamento senza il consenso del locatore o all’insaputa del locatore (2276), non annuncia un aumento del numero di persone nella proprietà (2272), nell’appartamento vivono più persone di quanto sia appropriato per le dimensioni dell’appartamento, trascura ripetutamente la manutenzione ordinaria dell’appartamento, non ha notificato al proprietario la necessità di riparazioni immediate, ha effettuato modifiche costruttive nell’appartamento senza il consenso del proprietario, non ha pagato parte della cauzione, non consente al proprietario di ispezionare l’appartamento, non ha consentito le riparazioni e la manutenzione dell’appartamento da parte del proprietario] oppure „esista un analogo motivo grave per sciogliere il contratto di locazione“ (2288) [questi non sono precisati da codice civile]
- Indipendentemente alla durata del contratto di locazione, può recedere, senza dare preavviso, in caso di „violazione particolarmente grave” da parte del conduttore dei suoi doveri derivanti dalla locazione (2291). Prima di inviare la lettera di scioglimento del contratto, deve notificare un invito al conduttore di cambiare il suo comportamento entro un periodo di tempo congruo. Solo di fronte alla mancata o insufficiente reazione del conduttore, può inviare la lettera di scioglimento del contratto. Il codice civile (2291) precisa quali sono le violazioni particolarmente gravi: L’inquilino non paga affitto e spese condominiali per almeno 3 mesi, danneggia l’appartamento o la casa in modo grave o irreparabile, arreca danni materiali o disagi al proprietario o ad altre persone che vivono nella casa,utilizza l’appartamento in modo non autorizzato o per uno scopo diverso da quello stipulato nel contratto di locazione.
L’inquilino, entro due mesi dalla data della notificazione dell’avviso di scioglimento del contratto, può presentare al tribunale una domanda di riesame dalla legittimità dello scioglimento proposto dal locatore.